Le fait qu’aucun professionnel, reconnu pour ses compétences, ne soit associé au projet représente un risque plus élevé pour les banques. En effet, elles ont moins de garanties concernant la qualité des travaux effectués.

Ensuite, tous les artisans ont pour obligation de souscrire à une assurance responsabilité civile décennale. Celle-ci couvre la réparation des dommages susceptibles d’apparaître après la fin du chantier, résultant de vices de forme ou défauts de construction (mauvaise étanchéité, défaut au niveau du sol, etc.).

Les banques sont donc rassurées de savoir que leur client n’aura pas à débourser des milliers d’euros en cas de défaillance technique majeure. Or dans la réalité, il est très rare que le travail soit mal fait par les auto-constructeurs, au contraire. Bien souvent passionnés par la tâche, ils sont, pour la plupart, très rigoureux et obtiennent un résultat final de qualité.

Notre objectif : redonner espoir aux auto-constructeurs

Notre objectif est d’aider les auto-constructeurs susceptibles de rencontrer ce genre d’obstacles lors de leur recherche de financement. On souhaite te donner de l’espoir et quelques astuces, à toi, qui hésite à te lancer dans l’aventure ! C’est pour cela qu’on a mené une enquête auprès d’une dizaine d’auto-constructeurs, afin de recueillir leurs témoignages.

Interviews des auto-constructeurs

Pour ce faire, on a mis en place un questionnaire avec des questions concernant leur projet dans sa globalité, le déroulement de leurs demandes de crédit immobilier et enfin leur situation personnelle. Notre objectif était de bien comprendre leur parcours, les clés de leur réussite, ainsi que les raisons de leur échec.

Nos recommandations pour augmenter tes chances d’obtenir un prêt immobilier

Après plusieurs mois d’enquête auprès de 10 auto-constructeurs, voici une présentation des constats les plus marquants et pertinents, associés à nos recommandations.

Prévoir un délai de 3 à 6 mois pour l’obtention d’un emprunt bancaire

Le temps moyen requis pour obtenir un prêt bancaire (depuis le début des recherches jusqu’au déblocage du prêt) est d’environ 4 mois et demi selon les données de notre enquête.

A savoir que pour les plus chanceux, la démarche a duré à peine quelques semaines. A l’inverse, certaines personnes interrogées ayant rencontré plus d’obstacles, ont dû patienter 9 mois avant d’obtenir un crédit immobilier.

En moyenne, on constate un délai :

• de quelques semaines à 2 mois pour trouver une banque,
• d’environ 3 mois pour le montage de dossier auprès de la banque, jusqu’au déblocage du prêt

Préparation du dossier pour les banques : faire preuve de rigueur

Une majeure partie des personnes interrogées (60%) disent ne pas avoir rencontré d’obstacles majeurs lors de leur demande de prêt bancaire.

On a alors regardé à la louche le déroulé de leurs démarches, notamment en cherchant quelles actions et quels éléments personnels ont pu être vecteurs de réussite. Voici donc une petite liste des principaux éléments retenus :

Pré-requis administratif et comptable : des atouts pour obtenir un prêt immobilier

Pour commencer, on constate que 70% des personnes interviewées ont des pré-requis de type administratif ou comptable, en matière de montage de dossier pour un emprunt bancaire.

Prenons l’exemple des compétences en maîtrise d’œuvre (architecte) ou en comptabilité, qui s’avèrent très précieuses en la matière. Elles facilitent la production d’un tableau de budgétisation des travaux précis et rigoureux.

Statut de professionnel du bâtiment : un atout pour préparer sa demande de prêt immobilier

Ce statut concerne 50% des personnes interrogées ayant obtenu un prêt bancaire (électricien, charpentier, formation d’architecte etc.). Or il est important de souligner que les banques demandent systématiquement des devis très précis, notamment pour les prêts à taux zéro financés par l’Etat.

Les porteurs de projet qui travaillent dans le bâtiment ont alors la chance de pouvoir solliciter l’aide de leur réseau local d’amis professionnels pour produire certains devis.

A noter que les banques ne tiennent pas rigueur du fait que les noms des professionnels associés aux devis ne soient pas les mêmes que sur les factures fournies ensuite, tout au long des travaux, pour le déblocage du prêt. Le plus important est qu’au moment du montage du dossier, elles aient des devis qui correspondent bien au montant global des travaux.

Prêt immobilier : Capacité à demander de l’aide et être rigoureux

Pour les 30% restants, ayant moins de pré-requis en la matière, la réussite peut s’expliquer par la rigueur dont ils font preuve et/ou leur capacité à demander de l’aide d’amis et/ou de la famille.

Dossier type demandé par les banques

Au cours de notre enquête, on a interrogé les auto-constructeurs sur la nature des documents demandés par les banques. Voici donc le dossier “type” de demande de financement que l’on a retenu :

• questionnaire à remplir (fourni par la banque)
• compromis de vente
• déclaration des travaux
• plans intérieurs de la maison
• estimatif du prix total : budgétisation
• devis pour chaque étape du chantier
• fiches de paie, justificatifs de revenus
• apport familial
• papiers d’identité à jour

Dans les cas où l’auto-construction est bien signifiée aux banques, comme représentant 100% des travaux, les devis attendus concernent uniquement des matériaux (pas de prestations de main d’œuvre). Par ailleurs, la banque est alors également susceptible d’exiger certains types d’attestations :

• qui confirme que c’est 100% de l’auto-construction
• qui confirme le renoncement à une décennale

Enfin concernant les prêts à taux zéro (PTZ)  financés par l’Etat, le montage des dossiers demande plus de rigueur et de précision. Les banques exigent pour certains devis la certification RGE du professionnel. La durée prévue pour les travaux se doit également d’être précise et pertinente. A savoir qu’une attestation de fin de chantier doit être fournie à la date retenue, sous peine d’annulation du prêt à taux zéro.

Frapper à la porte de quelle banque ?

Crédit Agricole, la banque N°1 pour les prêts immobiliers en auto-construction

L’un des constats les plus évocateurs de notre enquête est la fréquence à laquelle ressort la banque Crédit Agricole parmi les obtentions de prêts bancaires. Pour te donner un chiffre, elle concerne 67% des personnes interrogées ayant réussi à se faire financer par une banque.

Attention tout de même, cela ne veut pas dire que tu obtiendras systématiquement un accord du Crédit Agricole pour ce genre de projet. Mais cela sous tend plutôt que leurs directives sont clairement plus engageantes en matière d’auto-construction.

Un autre point important à souligner est la variabilité des réponses possibles selon les agences, au sein d’une même enseigne bancaire. Par exemple, si tu obtiens un refus de l’agence Crédit Agricole de ta commune, le phénomène ne se reproduira pas forcément si tu te rends dans une autre ville à proximité.

Quant aux autres banques, les résultats sont très aléatoires, et ne nous permettent pas pour l’instant de continuer un classement pertinent.

Une petite astuce : si vous êtes en couple, afin de déposer plus facilement une demande auprès de plusieurs agences, n’utilisez pas le même nom à chaque fois. Ainsi le conseiller ne pourra pas voir apparaître un précédent refus dans ses dossiers. C’est un argument de moins pour décider de rejeter votre demande…

Prêt immobilier en auto-construction : part de subjectivité des critères

Critères objectifs des banques

Avant toute autre chose, une banque va chercher à vérifier ta capacité à rembourser ton prêt. Pour ce faire, elle évalue 2 critères de manière systématique :

• Ta capacité d’endettement, la règle est que ta mensualité de prêt ne représente pas plus du tiers de tes revenus totaux (donc environ 33%, que de nouvelles directives étendent à 35%). Tu peux utiliser un simulateur de taux d’endettement en ligne.
• Ton profil d’emprunteur, la banque sera plus à même d’être rassurée si ton emploi est stable par exemple. Si ça n’est pas le cas, elle te demandera sûrement de lui fournir des documents justifiant de tes revenus des 5 dernières années.

Il est donc important que tu te prépares bien en amont avant d’aller rencontrer les banques. Dans le cas où ta situation professionnelle n’est pas très stable, prépare des documents justificatifs et des explications à l’oral pour rassurer les conseiller(e)s bancaires.

Critères subjectifs des banques

Ensuite viennent les critères plus subjectifs, comme la motivation du conseiller que tu as en face de toi. Les résultats que nous avons obtenus, jusqu’alors, confirment une certaine tendance : Il n’y a pas, à première vue, de règles claires en matière de prêt bancaire dans le domaine de l’auto-construction.

En effet, les procédures varient d’une banque à une autre et d’un conseiller bancaire à un autre. C’est donc bien souvent l’intérêt du conseiller pour le projet qui fera la différence.

Par exemple, dans le cas de Quentin et sa compagne, la motivation de leur conseillère a joué en leur faveur. Ils ont obtenu un accord très rapidement et se sont donc lancés dans l’auto-construction d’une maison (ossature bois et murs en paille) depuis plus d’un an maintenant. Voici leur témoignage :

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La conseillère était très emballée par le projet ! Elle a exprimé le désir de soutenir notre projet du mieux qu’elle le pouvait.

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Une partie des personnes interviewées ont donc eu la chance, dès la première demande, de tomber sur une interlocutrice très motivée. Et pour les autres, beaucoup n’ont pas hésité à aller de banque en banque, à essuyer des refus, jusqu’à enfin tomber sur un conseiller ou une conseillère, totalement “emballée” par le projet.

Bien entendu, si tes premières démarches auprès des banques sont infructueuses, prends note des causes de refus. Ensuite, jette un œil sur ton dossier de demande de crédit immobilier et évalue ce qui pourrait être amélioré.

• Peut-être qu’il manque certains justificatifs qui pourraient rassurer les banques (revenus de tes 5 dernières années si ton emploi n’est pas stable, prévision de tes baisses de charges d’électricité par exemple) ? 
• Peut-être également que ton dossier pourrait être plus rigoureux, notamment ton tableau de budgétisation des devis ?

Une fois que tu auras fait ce travail, alors va voir une autre banque, puis refait un constat, puis va voir une autre banque, puis refait un constat…

Le profil type des porteurs de projet ayant obtenu un prêt immobilier

Afin de compléter ce rapport d’enquête, on souhaite te présenter le profil type des porteurs de projets interviewés. L’objectif est d’aiguiser ta curiosité et te donner une idée précise des conditions nécessaires pour la réalisation d’un projet en auto-construction.

Tu te rendras compte, peut-être, que ta situation est encore un peu fragile pour te lancer dans une telle aventure. Ou bien l’inverse ! Si tu t’étais fait une montagnes des démarches pour demander un prêt, tu réaliseras sans doute que c’est plus accessible que tu ne le crois (-:

Toutes ces informations peuvent être des sources d’inspiration pour l’organisation de ton projet dans sa globalité. C’est à dire pas seulement pour ta demande de financement mais aussi sur l’organisation de ton projet sous toutes ses formes (rythme de travail pro, rythme de travail sur le chantier, lieu d’habitation durant le chantier etc.). Tu y trouveras, on l’espère, des clés pour surmonter certains obstacles.

Situation familiale des auto-constructeurs

La moyenne d’âge des personnes interviewées est de 38 ans environ, et sur les 10 personnes interviewées :

• 9 avaient des enfants à l’époque de leur projet
• 2 ont donné naissance à un enfant pendant la période du chantier

Catégorie socio-professionnelle et revenus des auto-constructeurs

Les catégories socio-professionnelles des personnes interrogées sont très diverses et hétérogènes : psychologue, intermittent du spectacle, charpentier, architecte, comptable, électricien etc.

Toutes les personnes que l’on a interrogées étaient en couple. Le plus souvent au moins un des partenaires avait un emploi stable. Quant au revenu moyen des personnes interrogées, il est de 1555 euros net / personne.

Rythme de travail des auto-constructeurs sur leur chantier

Dans la plupart des cas, les personnes interviewées avaient la possibilité :

• de réduire leur activité professionnelle (profession libérale, indépendants)
• et /ou de profiter de temps libre la semaine (professeurs, éducateurs sportifs etc.)

Seulement 3 personnes interrogées sur les dix n’ont pu bénéficier d’aucune flexibilité sur leur temps de travail professionnel. Ils travaillaient donc principalement les weekends, jours fériés, et une partie des vacances.

Les durées des chantiers des interviewés, pour une construction de maison neuve individuelle, vont de 8 mois à 6 ans.

Xavier et sa compagne construisent une maison neuve de 150 ㎡, technique Greb Paille, depuis plus de 5 ans. Ils ont tous les deux conservé leur activité professionnelle à temps plein depuis le début. Leurs métiers respectifs leur permettent tout de même d’avoir un ou deux jours de libre par semaine, à consacrer aux travaux. Malgré cela, Xavier explique que leur motivation commence à faiblir :

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“Si c’était à refaire, on choisirait de construire une maison plus petite…”

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Comme en témoigne Xavier, une alternative possible pour alléger ta charge de travail est tout simplement de réduire l’envergure de ton projet.

Si tu n’as aucun moyen d’aménager ton temps de travail, cela vaut parfois le coup d’arrêter de travailler pendant un temps pour se consacrer au chantier. Bien entendu il faut que ça soit bien réfléchi en amont et viable financièrement.

L’objectif est ici d’éviter de trop étaler la période de travaux sur la longueur et d’entacher ta motivation personnelle. Il ne faut pas minimiser l’impact psychologique et physique d’une telle aventure.

Mode de vie des auto-constructeurs pendant le chantier

La majorité des porteurs de projet interviewés ont opéré un changement de mode de vie significatif pendant la période de chantier. Ils ont bien souvent accepté de perdre un peu de confort pendant quelques mois, voire 1 ou 2 ans.

60% des personnes interviewées ont vécu en mobil-home ou en caravane de manière temporaire. Les retours sont plutôt positifs à ce sujet, bien équipé, ce type de logement leur convenait apparemment très bien.

Un point de vigilance a tout de même été souligné par Lou, qui éco-rénove une maison avec son conjoint depuis plus d’un an maintenant dans l’Est de la France :

« Je conseille de prévenir en amont le maire de sa commune de l’installation provisoire d’un mobil-home”

Notre enquête a donc mis en lumière un profil de personnes ouvertes à des changements temporaires de mode de vie. Bien souvent passionnées par leur projet d’auto-construction, elles étaient prêtes à quelques sacrifices (bien réfléchis) pour donner vie à leurs rêves !

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Obtenir un prêt immobilier en auto-construction : recommandations finales

Le financement de l’auto-construction par les banques est loin d’être un sujet simple à aborder ! Les expériences des auto-constructeurs sont très diverses, joyeuses et sans obstacles pour certains, laborieuses et souffrantes pour d’autres. Léa, auto-constructrice témoigne à ce sujet :

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“C’est souvent le parcours du combattant, en plus des situations professionnelles et/ou persos qui peuvent s’ajouter.”

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Notre enquête a donc mis en avant certaines recommandations pour t’éviter au maximum d’avoir à vivre ce genre de scénario. L’objectif est de te prémunir des mauvaises surprises, de lourdeurs dans les démarches mais également d’une baisse de ta motivation générale.

Alors AVANT TOUT, si tu ne veux pas que ton rêve se transforme en cauchemar…, prends soin de bien préparer ton projet dans sa globalité :

• Coût des travaux
• Répartition du financement (prêt, apport personnel etc.)
• Modes constructifs, 
• Durée prévisionnelle du chantier, 
• Aménagement personnel de ton temps de travail professionnel
• Questions organisationnelles du quotidien : lieux de vie pendant le chantier, raccordement à l’électricité etc.
• Possibilités d’organiser des chantiers participatifs ou de solliciter l’aide d’amis ( pros ou non?)
• Tes démarches de permis de construire ou de déclarations de travaux (dossier, délai etc.)
• Tes recherches de financement (dossier, délai)

Le fait de bien préparer et cerner ton projet en amont, augmentera ta propre confiance à l’égard de ton projet. Ainsi, tu seras plus à même de le présenter aux banques dans de bonnes conditions et donc de leur plaire.

Et oui ! Car si les banques constatent que tu maîtrises bien ton sujet et que tu as bien anticipé les différents enjeux d’un projet en auto-construction, alors elles seront moins frileuses pour te prêter de l’argent…(-:

Autre option : le financement de projet immobilier sans les banques

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Pour ceux qui se trouveraient dans une impasse, n’obtenant que des refus de la part des banques, ou qui ne souhaiteraient pas passer par elles, bien heureusement il existe d’autres alternatives. Nous proposerons très bientôt un article à ce sujet ! En attendant tu peux visiter le blog de Mélanie et François, qui témoignent de leur projet réussi de financement participatif. Tu peux également télécharger l’ebook gratuit de Pascal Lenormand sur sa méthode pour financer un projet sans les banques.

Enfin, en t’abonnant au réseau Twiza, profite d’un grand nombre de retours d’expériences sur le sujet, et pose toutes tes questions sur notre forum.